今年4月份北京将难再现以往的楼市‘小阳春’，预计市场成交量将依旧低迷。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示，从近两周成交量下跌的趋势来看，北京楼市观望的氛围、交易的低迷有进一步加剧的态势。

  事实上，据伟业我爱我家市场研究院数据统计，二季度首周(2014年第14周3月31日—4月6日)，北京住宅市场(包括新建商品住宅和二手住宅)网签总量为2594套，环比上周下跌29.3%，同比下跌22%。其中，新房网签量仅为771套，环比下跌46.4%，是春节假期后交易量最少的一周；二手房成交量为1815套，环比下跌18.6%。

  此外，中原地产研究部数据显示，4月份首周，北京二手房成交均价为每平米3.12万元，相比3月份成交均价每平米3.14万元再次下调了0.6%。

  更为值得注意的是，高热持续不退的土地市场也开始出现降温迹象。据中原地产研究部最新统计数据显示，万科、保利等16家标杆房企2014年第一季度拿地总额为1165.24亿元，同比上涨29%，但环比降幅高达37%。

  房企圈地热度转冷

  从中原地产的统计数据看，2013年第一季度，万科等16家房企拿地耗资903.5亿元，第二季度、第三季度和第四季度分别为1162.42亿元、1708.74亿元和1855.73亿元，拿地总额一路高歌。直至2014年第一季度，高热一年多的土地市场首度显现降温迹象，上述16家房企拿地总额为1165.24亿元，同比骤降37%。

  无独有偶，上海易居房地产研究院近日发布的《2014年3月份典型城市土地成交报告》显示，今年3月份，10个典型城市土地成交建筑面积1150.3万平方米，环比下降46.8%，同比下降34.5%；土地出让金收入480.3亿元，环比下降38%，同比增长22.8%。

  对此，胡景晖认为，在信贷政策收紧、贷款审核更严格、利率优惠取消，加之北京自住房大量入市的多方冲击下，改善人群和刚需人群购购买力不足，而且观望情绪越发浓厚。

  中原地产首席分析师张大伟也向记者表示，从目前的市场迹象来看，市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，楼市供需格局已经悄然生变，房企“让利跑量”心理渐占上风。

  值得一提的是，上海易居房地产研究院的研究报告还显示，今年3月份，10个典型城市土地成交均价为4175元/平方米，环比增长16.4%，同比增长87.5%。而中原地产的监测数据则显示，万科等16家标杆房企2013年购地支出接近5630亿元，创下新纪录。

  对此，有分析人士认为，在这种情况下，房企负债明显提高，加之2014年房地产行业资金链普遍偏紧的预判，房企拿地动作更为慎重的同时，将更注重刚需新盘的销售现金回流速度，加快周转以保证现金流安全。

  鉴于此，即使土地价格上涨侵蚀了房企利润率，市场不景气，房企也会让出一部分利润而增加推盘量，而失掉的利润或将从高端项目、成本管控等方面找回来。

  刚需项目“让利跑量”

  “我们的项目一直在蓄客，不过蓄客情况并不理想，无法达到以往推出房源量120%以上的客户到访量，甚至连70%都不到，所以近期可能要做一些价格调整。”某楼盘销售负责人向本报记者透露。

  实际上，从春节到现在，房企推盘量一直没有集中大规模释放。对此，上海易居研究员严跃进表示，4月份房企推盘节奏将加快。

  不过，据亚豪机构统计数据显示，万科、保利等在京刚需项目选择了“平价跑量”的销售策略。其中，万科幸福汇 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) 、首城汇景湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)分别以14000元/平方米、13100元/平方米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨了4%和2%，而保利首开熙悦春天 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)22500元/平方米的销售均价，与上一期基本持平，但是三个项目却均出现了所售房源数量大于蓄客数量的现象，均未取得开盘“日光”。

  对此，亚豪机构副总经理高姗表示，截至3月30日，北京一季度商品住宅成交仅成交了16238套，创下了自2006年有网签数据以来的历史最低值。高姗预计，随着上市项目量增多、供应规模增大，选择平价跑量的刚需项目将越来越多。

  值得注意的是，《证券日报》记者从市场调查中也获悉，虽然刚需盘评价跑量迹象明显，但中高端项目则“小跑冲利”，而且提价现象明显，而有些房企也是靠高端项目来提升利润空间。

  靠高端项目拉升利润

  近日，《证券日报》记者在亦庄荣京东街地铁站附近踩盘时发现，从地铁站步行10分钟后，有多栋已经接近封顶的大盘，周围围挡显示其为国锐·金嵿 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目，涉及办公楼、高端住宅等业态，且具有一般高端住宅少有的防弹安保加固功能。

  “住宅的销售均价为45000元/平方米”，该项目的销售人员向记者透露，这一销售均价比前一期开盘房源的定价有所上涨。尽管如此，记者在现场仍旧看到不少看房的人，多数为一家三代同时来现场咨询，且现场不乏敲定交易的购房者。

  “因为限购等政策限制，现在有些资金实力较强的改善性需求购房群体可能更倾向于一次性置业到位，同时解决一家三代的居住需求。”上述分析人士向记者表示，所以中高端项目住宅市场仍然较为坚挺。

  无独有偶，记者获悉，3月下旬，亦庄·金茂悦 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)和望京·金茂府 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。同时，两个项目各向市场释放了60余套楼王房源，而且当日售罄。

  实际上，据亚豪机构统计数据显示，上周(3月24日-3月30日)，北京均价在30000元/平方米以上的中高端房源成交了386套，环比上升了18%，其在整体市场中占比24%，也比之前一周上扬了6个百分点。

  对此，高姗表示，为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫“让利跑量”，但房企将更倾向于通过中高端项目来冲利。高姗判断，未来北京的中高端项目、尤其是高端市场，仍将具有较大的价格上涨空间。

  (证券日报)