“两会”后的地产变局

  在刚刚闭幕的全国“两会”上，房地产话题并未被过多提及，国务院总理李克强的政府工作报告甚至只字未提房地产宏观层面。很多行业人士指出，房地产行业即将迎来巨大变革。

  事实上，“两会”之后的房地产形势并没有想象中那么悲观——万科的“小股操盘”模式再次受到追捧，似乎给房企转型做出了榜样；部分房地产私募基金开始获得牌照；绿地重组金丰投资的模式，则为房地产国资改革提供了一个新的思路。本届政府提倡的简政放权，更让房地产开发商有望实现更短的建设周期、更有效的资金利用以及更高的净资产回报率……

  “变革”、“创新”，我们是否将会迎来一个崭新的房地产行业？

  顶层设计

  简政放权逐步推开 房企盈利能力有望提升

  对于房地产行业来说，“简政放权”有多大想象空间？恒大地产董事局主席许家印近期在“两会”上直言房地产行业繁杂的审批是房价高企的帮凶，简化审批、规范政府规费、推进税收改革能降低房地产建设的时间和资金成本，最终这种节省或能令房价降低。

  《每日经济新闻》记者采访多位房企内部人士发现，简政放权对于前期规划能力强的大型房企更有实际益处，在规模化高周转模式下，大型房企往往在拿地时已经做好规划，报建周期成为影响整个项目周期的重要因素，最终将导致项目周转速度的变化，而对于小型房企而言，“拿到地以后，可能还要花4个月的时间规划，这已经超过报建走审批所需要的常规时间，与其要求政府提高效率，不如自己提高项目规划效率更有用。”某中小型房企内部人士表示。

  繁杂审批带来隐形成本

  刚刚落下帷幕的“两会”上，许家印关于简政放权能降房价的观点成为媒体关注的焦点。他认为，构成房价有五部分：地价、综合造价、政府规费，税收和企业利润，其中政府规费、税收都能通过简政放权缩减成本，“这几个部分不往下降，房价就没法降。”

  一般来说，政府规费包括城市的基础设施建设费、设计费、招投标费、市调费、审计费等。许家印指出，政府规费往往各地差异较大，根据他对去年恒大项目做的统计，不同城市中，收费最少的37种，最多高达157种，不规范带来的乱收费现象令房企成本增加，而按照恒大去年项目平均值计算，这块规费大约占房价的11%。他建议，国家统一规范规费收取，取消不合理收费。

  除此之外，政府对房企征收包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种税种，暨南大学管理学院胡刚教授指出，一般来说，房地产领域的税费占房价的比例超过20%。许家印认为，在限定房企利润上限的前提下，把环节税都去掉，合并缴纳企业所得税之前的所有税种，统一为控制房地产利润的累进递增式的增值税，这样就避免了个别项目的暴利行为，降低房价。

  除直接的资金成本以外，由于繁杂审批而令房企承受的时间和精力的隐形成本事实上更为致命，根据新城地产董事长曹志伟的统计，房地产投资项目从立项到审批，整个流程需要经过20个部委，盖100个章，全程需要799个审批工作日；从拿地到开工，就要259个审 批 工 作日。他曾算过一笔账：以2011年广州卖地总收入412亿元计算，这些投资项目若按目前流程的建设审批时间办理开工手续，按年息10%计算，一年会产生41.2亿元的资金成本，这意味着当年房企每一天为广州土地支付的利息成本超过1000万元。

  某大型房企内部员工对 《每日经济新闻》记者表示，大部分大型房企都走高周转策略，这种情况下，往往拿到土地时已经做好地块规划，直接进行报建，这种情况下，审批效率直接影响项目结算周期，资金占用时间越久，最终反应的企业ROE也越低，所以如果简政放权能在房地产行业提现，当然是好事情。

  同时，针对审批中存在的串联审批、互设前置审批条件、流程复杂、审批时限长等问题，广东省房地产协会会长蔡穗声认为，目前的房地产项目审批环节消耗了很多社会资源，确实有精简的空间，这对于企业、购房者都是好事。

  简政放权逐步展开

  不过，房地产开发业内人士向《每日经济新闻》记者表示，从拿地到开工的周期，一般在一年左右，最短也需要6个月时间，要达到预售条件，还需要10个月左右的施工时间，除了政府审批以外，更多地涉及开发商自身规划、开发速度。该人士指出，目前国内很多中小型房企在拿地后需要4、5个月的规划时间，比审批所耗费的时间更多，“从内部提升效率的更好控制，向万科、万达学习，拿到地块已经规划好，相比指望政府简政放权，这一块更应该突破。”

  另一方面，政府对于房地产的简政放权已经逐渐展开。

  去年10月16日起，住房和城乡建设部放权，不再受理一级房地产估价机构资质核准事项，改由省级住建部门负责本行政区域内的相关核准工作。新华社引述住建部有关负责人的话介绍，住建部将负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。

  国土资源部自去年4月起，下放12类项目用地和小面积零星分散建设项目用地预审权、卫片执法检查约谈和问责权到省。目前，国土资源部现有行政审批事项54项，未来3年还将取消、下放14项。

  部分省市也开始针对自身情况量身订制更“简短”的审批流程，《每日经济新闻》记者从深圳住建局获悉，对于深圳住房建设项目，去年行政审批事项减少了50%。此外，利用信息和外部信息共享，审批由原来的41项材料精简到16项，减少了60%，各工程项目方的施工许可申报材料压缩了20%以上，16个事项进行合并或转移。

  包头今年以来采取 “部门牵头、并联审批、信息共享、限时办结”的方式，令房地产开发项目审批程序，将由原来“涉及9个主要行政部门，11项行政审批事项，6证5书，183个工作日”，优化为“涉及5个主要行政部门，7项行政审批事项，6证1书，42个工作日”，审批时限较优化前减少近5个月。

  融资走向

  地产金融的震荡之年：开发商将为资本打工？

  进入马年以来，房地产融资市场坏消息不断。

  先是传出兴业银行暂停房地产供应链贷款和夹层贷款，以及地产基金背景的德信资本为买地在杭州降价销售，导致A股两市地产股股价大幅下跌。随后，又曝出宁波地产界曾经的大佬浙江兴润置业轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务，目前企业资金链断裂，已经严重资不抵债，当地已经成立专案组和应急工作领导小组处置相关工作。

  有业内人士乐观认为，这些事件仅是个案，之间并无明显关联。事实上，即使此前在业界疯传的央行“107号文件”，也不会彻底封死房地产业的融资。3月17日中国证券投资基金业协会颁发的私募基金管理人登记证书中，首批五十家私募基金管理机构就有一部分从事房地产投资基金的管理。

  阳光城总裁陈凯说，房地产未来将从重资产行业，转向为轻资产。类似美国铁狮门这样的房地产基金管理公司有希望成为未来的房地产主流。

  融资环境的震荡期

  “兴润置业的情况应该只是个案，这家企业此前在浙江宁波高价拿地开发别墅产品，受到这一轮三四线城市市场低迷的影响，加上宁波的库存积压比较严重，导致项目去化遇到严重障碍，最终拖垮资金链。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，兴润置业的案例不能算是行业发生系统性风险，部分企业的违约对于行业的良性发展会产生促进作用。

  宏源证券研究报告认为，造成兴润置业资不抵债的原因更可能是土地价格下跌，引发房企资产负债表恶化。通过wind梳理数据发现，自去年4季度以来，40个大中城市成交土地楼面均价出现徘徊回落，其中一线城市仍然保持着波动上行，但二线城市波动中趋势下行，三线城市趋势向下。随着土地价格回落和成交溢价率下降，土地市场冷却，可能带来房企资产负债表恶化的冲击，造成更多的风险问题暴露。

  事实上，随着兴业银行于今年2月末叫停房地产夹层融资，商业银行试图通过收紧表外业务控制房地产风险的意欲表露无遗。光大证券研究报告认为，虽然此前兴业银行的行为并不代表银监会及商业银行对于房地产融资的普遍看法和策略，但反映了整个银行系统对于影子银行将进一步收缩。由于兴业银行是所有银行中同业资产占比最大的，且2013年以来信托受益权类的同业资产增长较快，可以说本次收缩是对部分同业资产的进一步调整，预计其他银行也会跟进收缩。

  此外，今年的货币政策似乎没有放松迹象。根据李克强总理在政府工作报告中关于货币政策的表述来看，一方面，在保持总量政策稳定的同时，积极盘活存量、用好增量；另一方面，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，引导货币信贷和社会融资规模适度增长，今年广义货币M2预期增长13%左右。此外，今年将继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。

  朱一鸣认为，这样的定调说明信贷总量依然维持适度从紧的格局。事实上，在互联网金融、利率市场化改革等多方冲击下，银行间资金成本上升已是不争事实，这种趋势似乎已不可逆转，在银行业依靠存贷息差获取的利润趋于减少后，银行更多将贷款目标转向企业贷等更高利润的领域，个人住房贷款利率居高不下的局面恐将难以改变。

  2014年以来，房贷额度未见放松、利率不降反升的情况给各地房地产市场造成冲击。在今年1~2月全国主要城市成交出现明显下滑后，3月份市场依然没有好转的迹象，业界期盼的“小阳春”尚未出现。

  朱一鸣认为，李克强总理提出整顿影子银行已有时间表，以地产信托、房地产私募基金为代表的“影子银行”产品年内有进一步收紧的可能。由于今年货币政策依然维持偏紧的局面，房地产开发贷款与按揭贷款等表内业务仍将受到限制，如果表外业务也同时收紧，加上美联储逐渐退出量化宽松政策导致海外融资成本上涨，今年房地产资金面实在不容乐观。

  但也有业界人士认为，国家治理影子银行，根本目的还是在规范市场，并不是彻底关掉房地产的融资闸门。为此，歌斐资管创始人、执行董事殷哲还用歌斐房地产基金能顺利拿到“牌照”一事来证明这一观点。3月17日，中国证券投资基金协会颁发了首批50张私募基金管理人登记证书，歌斐旗下的房地产基金便是其中之一。根据歌斐资产公布的数据，截至去年底，歌斐管理的房地产基金规模高达260亿元。

  开发商将成为打工仔？

  “我们最近才刚跟银行谈成一笔贷款，利率还是比较便宜，现在银行对于大型房地产企业还是很看重，受影响的更多是中小型房企。”保利地产董事会秘书黄海日前向《每日经济新闻》记者表示。

  陈凯告诉《每日经济新闻》记者，在目前的金融环境下，那些年销售超百亿的房企，比销售只有一二十亿的房地产企业更容易获得贷款。

  出于这样一个原因，很多房企都通过高负债扩大规模。近两年来，诸如泰禾、融信等起家于福建的房企凭借积极扩张的高周转策略，在销售业绩方面取得爆发性增长。然而，对于迅猛增长的业绩，企业土地投入增幅更大，部分企业拿地金额甚至超出销售额。

  根据克而瑞研究中心监测数据显示，以融信地产为例，2013年以来拿地金额超过240亿元，而融信目前仅10个在售项目，其2013年的销售金额约为120亿元，只为同期拿地金额的一半。

  据悉，阳光城和泰禾2013年三季度末的净负债率分别高达158%和245%，大大超出行业水平。上述房企高管认为，尽管眼下高速扩张使得诸如泰禾这样的企业业绩实现成倍增长，但高负债情况下企业融资难度加大，资金链一再收紧，增加了企业未来的运营难度，一旦运营不利极易遭遇较大损失甚至破产。

  此外，中小型房企“出局”的现象也愈加明显。根据中原地产的研究数据显示，最近数周，内地一些产权交易所的房地产类项目挂牌在增加。截至2月25日，北交所挂牌的房地产类项目达到了27宗，其中2014年以来挂牌的项目达到了19宗。上海产权交易所的挂牌房地产类项目也达到了16宗，合计市值接近百亿。

  “如果市场出现剧烈波动，越来越多中小型房企需要卖股权求生存之时，那些经营稳定、手握重金的企业反而会成为受益者。”朱一鸣认为。

  陈凯认为，中小地产商的结局，也并不是那么悲惨。一些中小地产商可以选择拥有私募基金管理人登记证书的房地产私募合作，通过他们融资获取发展的机会。只不过，在这种模式下，开发商将慢慢变成房地产金融机构的“打工仔”。这也是全球房地产开发行业发展的普遍规律。

  国资改革

  金丰绿地一“相逢”：房企混合所有制改革探路

  7个多月前，财经网报道称，按照上海国资委的规定，60岁为退休年龄，绿地董事长张玉良已经57岁。作为一手创办绿地的掌舵人，张玉良会否按时退休，引发业界关注。

  日前，金丰投资一纸重组预案，给出了答案：只要张玉良愿意，即使他年满60岁，他仍然可以在绿地“一把手”的位置上继续干下去。对上海国资改革所倡导的混合所有制经济而言，这正是上述重组预案的亮点。

  作为上市重组之后的最大单一股东，前身为绿地员工持股会的上海格林兰投资企业(有限合伙)(以下简称“上海格林兰”)将在一定程度上决定绿地的走向。

  作为上海新一轮国资改革中混合所有制经济的代表案例，透过绿地对金丰投资的重组，可以部分观察到“两会”后国资房企的发展方向。

  职工持股会幕后

  按照预案，上海格林兰虽然是绿地的第一大股东，但所占股权不过28.83%，上海国资委旗下的两家企业上海地产集团、上海城投合共所占比重却超过了45%。如果以这个股权比重，国资委在未来重组上市的绿地中，是否依然具有绝对影响力？

  预案透露，上海市国资委通过两大国有股东合计持有的重组后上市公司股权较高，但并不参与企业的日常经营管理，且其合计持股比例没超过50%，不能对上市公司形成控制。此外，上述两大国有股东是两家相互独立的主体，其作为财务投资人将来并不会实质性介入上市公司的日常经营管理。

  这意味着，上海格林兰投资将掌握最大的话语权。这个2月19日才成立的“上海格林兰”究竟是何来头？预案透露，上海格林兰已与绿地集团职工持股会签署《吸收合并协议》。根据该协议，上海格林兰将吸收合并职工持股会，并取代职工持股会参与本次重大资产重组，职工持股会在《资产置换及发行股份购买资产协议》项下的全部权利、义务由上海格林兰继受。换句话说，上海格林兰正是绿地原来的职工持股会。

  预案随后披露，上海格林兰由32家投资管理中心(LP)组成，而其中负责执行合伙事务的普通合伙人(GP)的是注册资金只有10万元的上海格林兰投资管理有限公司。格林兰的股东正是张玉良为代表的绿地高管团队。

  上述股权结构非常清晰地显示，目前的高管团队将在重组上市后的绿地拥有比现在更大的决策权。

  战略投资者多为“熟人”

  事实上，即使有一天上海国资委收回不参与企业日常经营管理的承诺，也未必会动摇现有高管团队在绿地的权力。除了上述上海国资两大股东和上海格林兰外，天宸股份(9.89, -0.31, -3.04%)、宁波汇盛聚智、平安资本等剩余股东掌握了绿地24%的股权。其中，平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗、上海国投协力等五家PE机构是战略投资者。

  鲜为人知的是，天宸股份、宁波汇盛聚智都曾与绿地或张玉良有过交往。早在1995年前，天宸股份的前身联农股份就曾聘请张玉良为副董事长；宁波汇盛聚智的股权架构图显示，其由东方证券股份有限公司间接控股，而绿地则持有东方证券2.49%的股权。

  有这两家老熟人的参与，即使未来董事会在重大事项上有分歧，高管层仍然有一定的把握，可以推动提案的最后通过。

  《上海国资》总编罗新宇在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，金丰投资重组预案所展示的股权结构，确实反映出未来绿地的高管层在未来会有更大的权力。不过，他强调，绿地的职工持股会是个别现象，不能把绿地的模式看成为将是上海未来国资改革的普遍方向。

  亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东认为，绿地借壳金丰投资所展示的国有企业经营管理团队未来在企业决策中拥有更大的权力，会有可能成为未来地产国资改革的一个方向。

  兰德咨询总裁宋延庆曾告诉《每日经济新闻》记者，在21家主业为房地产的央企中，真正能够产生很高经济效益和利润的并不多见。

  据记者观察，造成上述现象的原因，除了治理水平有待提高外，国资房企在作出重大决策时，往往需要层层上报获得同意，以致延误时机，这是企业经营上的一项弱势。赋予国资房地产企业管理层在经营管理决策上更大的权限，显然有助于提升国资房地产企业在市场经营中的灵活性，使它们能在竞争中获得更多的机会。