从近期房企公布的1月销售数据来看，众多房企1月销售业绩逆市“飘红”。事实上，与飘红业绩略为相悖的是，2014年的房地产市场难现去年的辉煌，几乎已成为业界公认。穆迪投资者研究报告中甚至指出，房企的销售增长在去年中已开始呈现放缓迹象，并预计今年的合约销售涨幅将由去年的26.6%大幅放缓至今年的10%左右。提前快跑，多元经营，成为今年房企应对未来变局的主要策略。

　　上半年成跑量窗口期

　　“大概从3月初开始，我们会有一些比较大的放量，包括纯新盘和几个老项目后期，不会拖到下半年”，北京某民营房企负责人近日告诉记者。在他看来，“走提前量”是今年的主要策略。

　　跟去年楼盘放量主要集中在下半年相比，上半年加速楼盘入市，是今年不少房企的主张。“我们会按既有的运营节奏来推盘，上下半年会比较均衡，不会把重点放在下半年。”旭辉集团股份有限公司董事长林中近日公开表示。世茂集团董事局副主席许世坛近日也表示，2014年世茂会把销售和利润在考核体系中的权重适当降低一点，还将加大另外两个指标的权重，一是现金流，二是项目质量，且世茂会在上半年补充约200亿元货值的可售房源。

　　多位机构分析师认为，对于房企尤其是高周转房企而言，今年要面对的是大量新增供应扎堆入市，以及资金面收紧力度有增无减的局面，因此，抓住上半年窗口期跑量销售或将成为房企2014年最安全的销售策略。

　　根据亚豪机构统计，在春节后短短10天时间内，北京楼市已经累计有6个项目开盘，直追元月7个项目的全月开盘量。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从经验来看，历次调控政策的执行时效性周期为4-6个月，预计2013年11月前后阶段性收紧的政策效力会在2014年第二季度逐步化解，从时效性角度来讲，短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化，因此，2014年第二季度将成为需求集中放量“窗口期”，从第二季度开始楼市“马上　就好”。

　　全年销量预期下滑

　　春节后，北京市场购房需求的持续强劲以及住建委对预售证管制一定程度的放宽，都给了房企积极推盘以较大的信心。不过，除此之外，业界对今年全年销售普遍的下滑预期、对未来市场不确定性的担忧，都是年初积极跑量的背后原因。

　　自2013年年底以来，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，银行利率上浮，银行放款放慢。按照以往惯例，春节过后银行放款慢的情况就会有所缓解，然而2014年年初银行放款的情况却不容乐观，超过半数以上的银行首套房仍维持在基准利率的水平，放款情况依旧比较紧张。

　　张宏伟认为，如果“钱荒”持续超过6个月以上，由于银行的利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售。

　　在此背景下，提前跑量成为不少房企的选择。一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。

　　在信贷收紧、利率上浮的背景下，2014年的房地产市场难现去年的辉煌，几乎成为业界公认。针对2014年的整体房地产市场，万科集团董事会主席王石在接受媒体采访用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。此外，一向看多楼市的华远地产董事长任志强日前也“改口”表示，今年房价涨幅将大幅度下滑，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”

　　多元经营应对后市

　　据兰德咨询预测，当全国商品房销售面积达到17亿平方米左右后，我国房地产市场将也增量市场（为主）转为存量市场，这一时点预计在2018年前就要到来。

　　“留给企业的好时光不长了”。兰德咨询总裁宋延庆认为，如果在这一时点到来前，企业销售额达不到100亿元，不仅难以成为主流开发商，甚至被洗牌出局的可能性很大，预计到2018年，5年内将有一半左右的企业出局。经过长期对房地产企业业绩的跟踪和研究后，宋延庆认为，目前真实的房地产市场竞争格局远比大家想象的，或者远比“竞争越来越激烈，成本、售价、利润压力越来越大，出局的企业越来越多”这类显性论断要严重得多、残酷得多。原来大家所预测的一系列“未来越来越”，其实已经成为现实。

　　在此种趋势下，房企本身也在寻求各种多元化转型。近期，包括恒大、世茂、越秀等企业，入股金融机构或与金融机构合作已有所体现，除此之外，包括万科、绿地、招商等企业也新提出了诸如“小股操盘”模式在内的额外盈利模式。

　　瑞银研究报告预计，万科可能自2014年探索新的盈利模式，即开始尝试“小股操盘”的开发策略，降低新增项目的权益比例，试图在分享项目利润之外，通过项目运营取得额外收入。瑞银认为，此举有望为万科获得更高的资本回报率。