提要： 包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内品牌房企目前都涉及了养老地产的开发。而中国平安等险资也不甘落后，纷纷在全国范围内大力布局养老地产项目。
  包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内品牌房企目前都涉及了养老地产的开发。而中国平安等险资也不甘落后，纷纷在全国范围内大力布局养老地产项目。

  据了解，现在中国老龄人口已占总人口的14.3%，未来将以以每年860万人的速度增加，2050年老年人口将到达4.50亿人，占全体人口的1/3。如何应对老龄化将是未来中国政府面临的重要问题，也是近期国家连续发布发展养老产业的主要背景。

  在这个背景之下，开发商举着“养老地产”的旗号开始在全国范围内开发项目。但是记者在采访中发现，目前国内没有任何一家房地产企业真正做到“养老地产”。很多企业是以“养老地产”为概念，并不是真的去做“养老”。

  80家房企进军养老地产

  现在的养老地产格局形成了三足鼎立的格局，房企、央企、险资总投资额超过了千亿。

  据相关统计，目前全国已经有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

  在这些房地产企业中，很多都是耳熟能详的大企业。比如保利。去年12月底，保利地产对外宣布公司的长期养老战略规划。当天保利地产董事长宋广菊对外表示，保利地产将打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地已有六个养老产业项目在建。

  据悉，2008年保利就开始构思“养老地产”的概念，经过五年的准备，保利利用北京西山林语项目的酒店，改造成名为“和熹会“老龄公寓，并在2013年年初开始运营，成为保利在养老地产方面的首个试点项目。截至目前，该公寓共拥有200多个床位，拥有专业的护理人员，已有114人入住，年龄都是80岁左右的老人。

  此外，远洋首个养老项目——椿萱茂·凯健也已正式投入运营。

  前段时间，万达也与中国太平保险集团有限责任公司签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长王健林表示，“养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。”

  养老地产一时之间成为香饽饽，大家都来分一杯羹。如果开发商都能按照宣传口径做到真正的“养老地产”，对各界而言这绝对是一件大好事。

  但是，就目前了解到的情况看，中国的养老地产还有很长的一段路要走，最起码需要探索五到十年。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示，当前，养老地产市场是一个朝阳产业，市场需求空间巨大，因此，房企瞄准养老地产领域提前布局谋求转型，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫。比如保利地产已经制定比较明确的养老地产业务发展战略，万科在杭州发布了其最新的养老地产产品系列，其他房企在当前战略转型的市场阶段也会在这方面有新动作。

  政策利好养老地产

  国家在政策层面大力推动成为养老地产概念的重要动因。

  有利可逐，是开发商进军养老地产的关键。他们的投资热情并不是一厢情愿的。国家在政策层面的大力推动已经成为养老地产概念升温的重要动因。

  究竟未来的养老地产市场有多大？同策咨询研究数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。

  中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，政策利好体现在多重方面：“首先，拿地方面，国家相关政策已经明确要求为养老产业、养老地产发展提供用地支持，北京、深圳等地已经在地区规划中专门为养老产业发展提供预留土地；2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，表明养老产业作为新兴朝阳产业，逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。此外，11月，十八届三中全会决定也提出，要积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。

  新年初始，民政部发出了《关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》。2014年一季度，保监会、民政部、国家老龄办将出台具体措施并展开以房养老试点。有消息称，建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施将在2014年不断完善落地。

  在地方政府层面，有关养老地产的支持政策也正接连出台，甚至有多地政府直接将养老地产招商作为2014年考核地方政府引资部门政绩的一项指标。

  北京市民政局近期表示，对社会资本新建、扩建的养老机构，政府对每张床位的补贴将由原来的8000至1.6万元，提高到2万至2.5万元。北京市此前已经将保证民众的基本养老服务纳入对区县的绩效考核中，并出让大批养老地产用地。

  地产专家谢逸枫介绍，深圳近期也提出，优先将养老设施涉及新增建设用地纳入年度实施计划，并享受养老设施用地优惠地价政策。他表示，各地与“养老产业”相关的政策会陆续出台，对开发商而言肯定是利好。

  是养老还是圈地

  目前房地产商还是以开发住宅为主，卖房子是永恒的主题。

  目前的养老地产以住宅开发、自持收租金、租售结合、与政府合作运营四种运作模式。

  中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮在接受中国商报记者采访时分析指出：“房地产开发商运营的养老地产主要是直接出售，这与普通商品房买卖毫无差异，只是在适老化配套设施方面更加完善。”

  “另一种形式是租售结合，出租一部分，售卖一部分，售出部分有利于缓解开发商前期开发压力。”他认为，“会员制收费高额，会员每年缴纳高额会费，入住养老，开发商提供管家式服务，这种房地产的色彩淡化，养老服务将是企业长期盈利的根本。”

  扈志亮表示，房企面临转型，养老地产未来大有可为。目前，房企做医院、看护、老年人护理等确实缺乏经验，但这些不是问题的根本，根本在于充足的资金、优秀的社区运营机制和完善的内部管理，这个是对房企的挑战。管理机制理顺后，引入医院等服务性机构就不是难事。

  新沃置业有限公司总裁王哲在接受中国商报记者采访时说：“确实存在房地产开发商打着养老地产的名义圈地。”

  “但是也不能否认开发商或多或少的做了一些养老地产的事实。目前的情况看各种行为都有，但是纯粹的做真正的养老地产的开发商不多，很少。”

  王哲在接受采访中提到，目前我国的养老产业并不是盈利的行业。首先存在制度的缺陷，无论在税收还是配置上的倾斜政策均没有出现。

  “而开发商首先是追逐资本的，赚钱是第一位，开发商需要保证资金的平衡。”

  “据我的了解，完全是养老地产搞房地产开发，但是一点养老的事情都不干的开发商也没有。或多或少，都会涉及到养老这一块内容。”

  国外成熟的养老地产是和医院结合在一起的，医院和老人看护是其中重要的组成部分。

  他解释说，因为建设医院并不是有钱就能做成，还需要人才资源以及政策配合。目前最佳情况是由政府建立医院，在医院的建设方面开发商可以投入资金，当地政府负责运营。然后旁边的地产开发项目由房地产商去完成。“比如建学校，如果单纯开发商自己建学校，结果是没人来，一旦和知名学校合作，效果就是不一样的。”

  他认为，养老地产开发就像早期土地开发过程一样，需要意识和政策达到一定程度后才能慢慢做到真正的养老地产。

  从未来养老地产发展趋势来看，养老地产的开发模式、运营模式等势必会逐渐成熟。而开发模式、运营模式、服务体系“标准化”完成则有利于养老地产项目的快速复制与扩张，短期内主要城市及周边养老地产项目布局将大放异彩，甚至会出现一些全国性的养老地产品牌，这样总体上就推动了2014年至2016年中国养老地产的“爆发期”形成。