近期,随着各大城市房价的持续上涨,许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷出台新的调控措施,这些对于短期市场运行可能会有一些影响。但与此同时,也有一些城市在悄然松绑。这使得那些企图通过这些措施去观察未来楼市趋势的人们感觉到诸多不确定因素。

　　但从另一个角度看,这或许也正是今后房地产市场的主要调控方式——用市场手段解决市场问题,政策层面只给出更具统一性的长效模式,而适时的微调,则交由各地根据不同城市的具体情况去决定其调控方向。成效如何,则需要等待市场给出答案。

　　楼市长效调控机制尚未完全建立,多个二线城市调控再加码。

　　昨日(11月26日),据记者不完全统计,目前已有12个城市出台新的楼市调控措施,除个别城市外,政策基调以收紧为主。同时,在北上广深调控政策出台后,调控潮由一线向二线城市蔓延。

　　链家地产研究院张旭告诉记者,11个城市都以收紧为主,限购以及限贷政策都有不同程度升级,短期内或对市场形成明显冲击。同时,各城市基本都对未来土地供应规模进行披露,以稳定市场长期预期。预计未来地方政府会根据当地经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多角度权衡,出现全国“一刀切”的可能性降低。从这个角度看,今年末的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市。

　　多地加码楼市调控

　　今年9月初,郑州率先出台地方调控措施,收紧了部分政策,比如“对于未满20周岁的单身人员,暂停其在本市限购区域购房”。随后4个一线城市相继跟进,在广州出台楼市加码政策后,武汉、沈阳等二线城市也陆续收紧调控。

　　记者发现,按照国家统计局数据,已经出台调控政策的二线城市10月新建住宅价格涨幅基本都超过10%,在70个大中城市中涨幅偏高。

　　中原地产研究部总监张大伟说,后续可能有超过20个城市继续出台地方收紧调控的文件。今年新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到21个,这些城市要完成年度调控任务已基本无望。

　　从各地的调控政策看,主要以提高外地购房者门槛以及上调二套房首付比例为主,以沈阳为例,其在11月25日出台的政策就将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限,由1年以上提高到2年以上。此外,未来沈阳居民家庭申请贷款购买第二套住房,商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。同时,武汉也在抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　针对开发商的限价,各地都不约而同地指出:加强和完善商品房预售管理,继续对新建商品住房预售价格实行价格指导,对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。

　　值得关注的是,在此次调控潮中,12个城市中有9个表态将会扩大土地供应规模,尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或有所扩大。

　　武汉的政策明确,增加住房用地供应,特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度,力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去5年年均实际供应量增加20%以上。

　　据克尔瑞数据显示,很多二线城市面临着较大的供应问题,武汉市自今年3月以来,单月成交面积一直保持在100万平方米以上,但仅有4个月的供应面积超过了100万平方米。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,部分二线城市房价上涨的背后,是供不应求的矛盾。当月度新增供应量远远不及市场需求、住房库存去化周期明显偏小时,就使得此类城市房价上涨具备内生动力。

　　张旭分析说,在短期政策出台的同时,各城市基本都对未来的土地供应规模进行预先披露,这能够起到稳定市场长期预期的效果。

　　短期内或抑制房价

　　一位业内人士告诉记者,政策在短期内将充当灭火器的功能,抑制房价过快上涨,不至于招惹中央太多“关注”,是政策出台最直接的原因。他半开玩笑地说,前不久有房价涨得快的,就被住建部约谈,这显然不光彩。

　　张旭分析说,年初的“国五条”明确要求,各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末临近,部分城市完成目标几近无望,出台政策来稳定市场预期,并表明调控决心。目前二套首付比例出现不同程度的提高,短期内或会给市场带来明显冲击。

　　“在控制房价的年度考核目标下,政府控制预售证发放、对购房资格设卡、参与住房的定价过程,都将使得房价面临高压线。”严跃进说,预计第四季度此类城市房价将呈现接近环比零增长的运动轨迹。

　　上述说法在记者采访开发商时也得到了证实,北京南城某项目开发商工作人员说,目前政府的态度是必须按照政府限价来卖,否则就不发预售证。

　　但长远看,行政调控仍难以解决中国房地产和房价问题。严跃进说,城乡发展不平衡、供求矛盾等因素,都不能在短期内得到改变。

　　南昌

　　南昌外地人买房社保年限升至2年

　　国家统计局日前发布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,南昌市新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%,同比上涨10.1%。这是自去年12月份以来,南昌房价连续11个月上涨。

　　南昌市于11月23日出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(以下简称 “昌六条”),提高二套房首付比例,并调整非本市户籍居民家庭购房的条件,即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限,由连续1年调整为2年。

　　此前,还传出南昌对于预售价格高于8500元/平方米的房子不予发放预售许可证,不过未得到官方确认。

　　“昌六条”明确提出要抑制不合理住房消费。其中,中国人民银行南昌中心支行应在国家统一信贷政策基础上,进一步提高第二套住房贷款的首付比例;在继续执行原有住房限购政策基础上,调整非本市户籍居民家庭购房的条件,即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限,由连续1年调整为2年。严禁未成年人购买住房。

　　记者从中国人民银行南昌中心支行了解到,二套住房贷款首付比例调整到多少,目前并没有明确,预计在最近将会确定下来并对外公布。

　　对此,南昌房地产业界普遍认为,南昌提高第二套住房贷款的首付比例,有可能像广州、深圳等城市,由原来的60%提高至70%。

　　丰源集团营销总监李念对记者表示,南昌新出台的调控政策,给房地产市场带来的最大影响在于购房者转向短期观望,稳定了市场预期。

　　在中部地区省分城市中,南昌无论是从经济总量还是人均收入,排名均靠后,但是住宅均价却近万元。

　　“昌六条”提出南昌要增加住宅用地供应,在完成2013年住宅用地供应计划的基础上,继续加大住宅用地供应,力争今年住宅用地供应量超过年度供应计划的10%。2014年3月31日前制定和公布2014年南昌市住宅用地供应计划,2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%,力争130%,稳定市场预期。

　　“昌六条”出台后,南昌同期推出的住宅价格应声下跌,南昌昌东板块的房价均回到了“7”字开头,不少楼盘价格甚至回调到6900元/平方米。但是,南昌均价早已过万的红谷滩新区,此时则无新开盘。

　　“政府希望停止所有的高端住宅预售,以此来拉低年度房价涨幅。”南昌大学房地产专家、教授刘湖北表示,这种控制房价的方法治标不治本,明年初,这些暂时封盘项目会密集入市。

　　一位业内人士则流露出了担忧,“昌六条”并未明确二套房首付提高到什么比例,同时也没有注明该政策的实施时间,恐流于形式。

　　南京

　　南京二套房首付比例提高至七成

　　昨日(11月26日),南京市政府出台的《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)提出,南京推出八条政策调控楼市,其中二套房首付比例调整至七成,而开发商报价过高的,将不发放销售许可证。

　　房地产行业专家李智对 记者表示,南京出台的上述政策和其他城市并无区别,短期内对成交量有影响,但对房价不会有太大影响。

　　《通知》指出,一是加大普通住宅用地供应,优先安排保障性住房用地,实现总需求和总供给的基本平衡,并且优化土地供应结构;二是加强保障性限价房的供应;三是保障房逐步实现“三房合一”;四是严格执行商品住房明码标价制度,引导企业合理定价;五是规范市场买卖行为,严格执行国家和南京市的限购政策;六是完善住房供应体系;七是加强市场行为监管;八是加大保障性限价住房供应。

　　李智说,“加大住宅用地和保障性住房的土地供应,其实质就是增加商品房的供应量,稳定市场供需平衡。而加大保障房供应、推进将廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房合并为公共租赁住房,这些都将缓解南京住房的供应,稳定南京房地产市场。”

　　针对商品房明码标价的制度,一位南京物价部门工作人员说,“这一条就是对价格上涨的明确规定,今年南京楼市价格上涨幅度已经超过全年的控价目标,后面将会对房价的审批更严。”

　　在二套房的首付比例上,《通知》指出提高二套房首付款的比例,从严执行第二套房的信贷政策,对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%。

　　李智指出,“土地供应能够明确量化很重要,但目前很难做到这一点,因为后期的土地还是由开发商竞争,地价想要平稳很困难,所以总体来说‘宁八条’对房价长期走势不会有太大影响,但对楼市成交量会有一定影响。”

　　广州

　　广州“限价令”局部松绑楼市调控市场化步伐加快

　　昨日(11月26日),广州花都某楼盘销售人员兴致勃勃地告诉记者,“我们项目的限价标准已经大幅提高至1.4万元/平方米,购房者无需再像以前那样签订两份合同,周边的几个楼盘也是如此。”

　　继上周“穗六条”调控新政出台后,困扰广州楼市多时的“限价政策”却出现局部松绑。一位中介代理高层向记者证实,南沙与花都两区一手住宅“限价令”出现局部松绑,指导价格出现大幅提升。

　　“南沙区所有楼盘从本月上旬开始放松限价,指导价格的封顶线也从此前的1万元/平方米提升到1.4万元/平方米左右的水平;花都区的部分大盘则从本月中尝试放松限价,指导价格的封顶线也从此前的不到9千元/平方米提升到1.4万元/平方米左右的水平。”上述人士透露。

　　为了遏制房价上涨势头,广州市国土房管局从今年4月出台空前严厉的“限售限签”政策,规定房企项目申报价格过高且不接受房管部门指导的,暂不核发预售许可证;超过申报价格销售的,暂停网上签订商品房买卖合同。

　　中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,目前南沙大多数新盘售价约在1.1万~1.4万元/平方米,花都区新盘售价基本在1.2万元/平方米以下,指导价格的松绑意味着绝大部分楼盘的定价将不再会受到限制,买家不用再签“双合同”。

　　上周出台的“穗六条”楼市调控新政,不仅提出外地人置业门槛与二套房首付比例,同时还明确管理部门将根据2013年本市房价控制目标,继续对新建商品住房预售价格实行价格指导,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证。

　　“广州一边出台新政抑制楼市需求,一边局部松绑限价政策增加市场供应,这体现了本轮房地产调控不再是一味地打压需求,而是通过‘有保有压’的方法,保证刚需产品的大量供应。”广州某房企营销总监告诉记者,此前过度严厉的限价政策对于很多刚需盘造成负面影响,不少刚需买家为了应付“双合同”不得不承受更高的首付款,松绑“限价令”可谓是众望所归。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,“限价政策”的局部松绑体现了房地产调控市场化的趋势,“穗六条”提高外地人置业门槛的同时,管理部门希望通过松绑“限价”保护常住人口的合理置业需求,预计未来广州更多中低价位的区域将出现类似的情况,但中心城区的高价区域“限价”力度难以放松。

　　上海

　　上海“重申”离异或丧偶者按单身限购

　　昨日(11月26日),据《东方早报》报道和搜房网官方微信消息称,“浦东新区外地离婚带未成年小孩的,明天开始不可以买房了。以网签时间为准,截止11月25日。同时执行的还有:上海户籍离婚带子女的也认定为单身,即只能购买一套住房,而之前的政策是可以购买两套。”记者从上海多家地产中介机构处对该消息予以证实。

　　搜房网援引上海市房管局工作人员的话称,此次不算收紧,只是重申,市场对于消息的解读或有偏差。但在实际操作中,此前在浦东购房,离异或丧偶带子女生活的居民,亦被认定为居民家庭。这意味着上述原来具备购房资格的购房人群,按照新的操作口径,已无购房资格。

　　去年6月底,有关部门就对上海单身人士的购房资格有所规定:上海人单身或者单身带小孩只能持有一套房,上海人结婚可以持有两套房,外地单身则无法购房,外地以家庭(结婚)方式可限购一套。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者,浦东新区已经在操作层面收紧限购政策,以网签时间计,自11月25日晚9时起执行。记者从上海中原地产部分门店了解到,此次调整仅针对浦东新区,预计约有不到2%的客户会受到影响。

　　宋会雍表示,此次政策执行力度属于局部收紧,主要体现在政策执行方面越发严格、趋紧的基调。但实际市场影响面较为狭窄,买卖双方不需要过分紧张。

　　德佑地产研究主任陆骑麟则认为,限购令升级将限制一部分人的购买需求,客户减少意味着交易量减少,由于目前上海多数地区都已执行该政策,相信会对楼市有长效影响。

　　此前,上海一地产机构研究部数据显示,截至2013年11月24日,上海市商品住宅成交量已高达1158.56万平方米,接近2010年的成交量,需求的释放已经让市场成交量达到阶段性的高峰。

　　业内人士分析认为,目前到年底的市场成交量,将因 “沪七条”、单身限购等政策收窄,上海市商品住宅成交量相比之前将出现下跌,下跌很大程度上是由于成交结构变化引起的。

　　徐州

　　徐州大幅放宽户型、人群限购“门槛”

　　据记者了解,徐州市从11月22日开始实施新限购政策,从限购范围、户型和限购人群都进行了大幅度的放宽,这无疑对地方楼市的成交量将起到刺激作用。

　　在房地产行业专家李智看来,徐州松绑限购令或将成为三、四线城市的标杆,“一、二线城市和三、四线城市的楼市调控政策将呈现两极分化的局面,徐州松绑限购令将成为三、四线城市限购松绑的契机”。

　　据记者了解,徐州此次限购令调整,除限购住宅类产品外,主要在购买区域、建筑面积、购房人群三大方面做出调整,整体趋向更加宽松。其中,限购范围的实施区域主要为徐州市的主城区,包括南三环里、东三环里、北二环与西二环里。新城区、经济技术开发区、铜山区与贾汪区不在限购范围内。

　　在限购人群方面,此次限购政策的调整,将实现以家庭为单位向个人调控对象的转变。同一个家庭内,凡年满18周岁子女的购房资格将不受父母拥有房产的影响,仍可以独立拥有购买房产的资格。而老版的调控令,明确徐州市户籍居民的家庭,或家庭成员之一为本市户籍居民的家庭在受限之列。

　　李师傅是老徐州人,他认为限购政策的调整,解决了自己儿子的婚房问题,“现在儿子在新城区工作,今年到了结婚年龄,想在新城区买房,按照老版限购令,根本就不可能买房,但是新的限购令就解决了这个问题。”

　　徐州一家房地产企业总经理徐林表示,徐州新版限购令让更多的人具备购房资格,短期内可以扩大需求,刺激楼市成交量,但是并不会快速抬高房价。“徐州限购令虽然松绑,但信贷政策依然是收紧,并且价格备案制度依然没有改变,所以对房价的影响有限。”

　　事实上,徐州限购令的松绑并非偶然,在徐州之前温州、芜湖和舟山纷纷放宽限购政策。“三、四线城市放宽限购政策,主要原因是一、二线城市量价呈现增长态势,但是三、四线城市则较为平淡,甚至出现库存积压情况。为了缓解这一情况,这些城市出台新的政策是无奈之举,以刺激购房者购房,消化楼市库存。”房地产行业专家张辉对记者说。

房地产行业专家张建初则表示,“三、四线城市根据自身的房价水平、市场存量、甚至整体经济水平等情况,适度调整限购内容,在不越过中央限购红线的情况下,放宽限购范围和人群,以达到促进地方楼市积极发展的目的是可行的,未来地方政府对限购政策的放宽将在部分三、四线城市陆续出现。”(作者:胡健)