提要： 广州楼市调控新政“穗六条”实施首日影响已显现。昨日起中介、按揭公司开始加班加点处理业务，也有外地及二套房购房者因限购升级而被拦在门外。

     广州楼市调控新政“穗六条”实施首日影响已显现。昨日起中介、按揭公司开始加班加点处理业务，也有外地及二套房购房者因限购升级而被拦在门外。银行界表示，对于此次调控也已有预期，对递交申请的二套房贷，各家银行会根据实际情况进行灵活处理，“不会一刀切按7成执行”。

  建行广东省分行有关人士告诉南都记者，已从昨日开始执行二套房首付7成，利率不变。一家国有银行信贷部相关负责人表示，新政后放贷量将有所减少。也有银行表示，目前尚未收到省行的相关文件，二套房仍按首付6成执行。

  一家股份制银行广州分行行长对南都记者表示，此次新政仍是国家实行差异化房贷的一次调整，目的在于抑制房地产投资。该行长认为，目前各家银行的存款贷款中，按揭贷款的比例已经较高，而房地产已经出现一定的泡沫，提高二套的首付成数，各家银行可以趁机进行按揭贷款结构的调整。不过，他同时表示，此前部分银行减少房贷已经对部分开发商楼盘造成影响，此举对房地产商较为利空。

  对于已经递交申请的二套房贷，上述广州分行行长认为，各家银行会根据实际情况进行灵活处理，“不会一刀切按7成执行”。

  [影响个案]

  买房梦突然泡了汤 又得攒一年社保

  来自粤东的黄先生从“穗六条”新政实施起就失去在广州的购房资格。黄先生原打算在番禺买一套总价100多万元的二手房，把老家的父母接来广州一起住。父母的支持，加上他毕业后2年多的积蓄，凑足了买房的首付款。可昨天上网他突然发现，“穗六条”实施后自己两年社保缴纳证明今天就变成了一张废纸，只能再等一年才有资格在广州买房。“我怎么就那么倒霉！”

  “细屋换大屋”难了 为凑首付提价放盘

  二套房贷首付提高的政策也已对广州部分改善型买家产生直接影响。一家中介公司介绍，他们所代理一宗业务中，原计划卖掉现有房产换套大房的业主谢先生，因这项政策不得不提高现有房屋售价，以凑足新政后购房的七成首期款。

  由于目前在市中心换房成本较高，不少改善型买家均是采取“卖一买一”的方式来买房。业主谢先生正将全家自住的2房以210万元放盘。“‘穗六条’出台前，有买家希望降价到205万元，谢先生也想着早点卖出去，双方差不多要谈妥了。”该工作人员表示，就在昨天，得知“穗六条”的消息后，谢先生立马改了主意，加价到215万元。

  谢先生目前居住的房屋是贷款购得。由于目前银行执行“认房又认贷”政策，只要之前有过房贷记录，即便房产已经售出，依然按照二套房贷办理。按照“穗六条”，25日起谢先生再购房首付要提高到7成。

  谢先生称，他“细屋换大屋”的目标是同一小区的一套市价340万元的3房。原以卖房款再加上积蓄，支付6成首付绰绰有余，现在首付突然提升到7成，购房预算就变得相当紧张。“如果205万元卖掉，还得存个大半年才能凑够七成首付，期间还得租房住，太麻烦了。所以我现在打算等到有买家出价至少215万元才会卖。”

  [业内分析]

  预计一手成交减10%二手减15%

  据合富置业成交数据统计，近两个月广州二手住宅市场约有6成的个案为非广州户籍买家购房。其中，66%是首次置业型刚需买房，约27%是改善型换房。该公司首席市场分析师龙斌认为，从市场反应来看，外地人购房需连续缴纳三年以上社保的政策影响非常大，预计近期一手市场会减少10%的成交，而二手市场会减少15%的成交。

  纯粹抵押贷款购房或会增加

  大源按揭负责人郑大源认为，“只能从银行贷款三成，可以说是没什么意思了。相信接下来市场上会出现一种新的方式，买家先借钱、或者和业主商量迟一些交款，用一次性付款的方式买。房子拿到之后再申请纯抵押贷款，反而最多能申请到房屋评估价七成的贷款。”他表示，尽管纯抵押贷款的利率可能比二套房贷利率还要高一些，但也不失为一个方法。

  [疑问]

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  已申请房贷但尚未签约首付怎么算？

  交行：正与有关部门沟通

  “穗六条”出台，银行如何落实？昨日，交通银行广东省分行副行长陈蔚上线“广东民声热线节目”时透露，该行正在积极应对新政：已签约客户仍执行旧政策，对于已递交申请但未签约的客户，该行正与监管部门进行沟通，出结果后再定。

  陈蔚表示，针对“穗六条”，该行将分三种情况来处理房贷客户：如果申请房贷的客户已与银行签约的，则不受“穗六条”影响，银行仍执行以前的办法；新政后申请的客户，银行将执行新办法；新政前已递交申请但尚未最后签约的，银行会跟有关监管部门和房地产管理部门进行沟通之后，尽快给客户答复。

  新出台的“穗六条”中，只对二套房首付比例进行了规定，却未提及具体的贷款利率。对此，该行零售信贷管理部副总经理朱碧湖介绍，新政出台后，该行暂未对二套房房贷利率进行调整，仍为基准利率的1.1倍，即上浮10%。

  陈蔚认为，新政之所以未提及具体的利率水平，是因为从今年开始房贷利率已经放开，由银行自由定价。目前不同银行对于首套房、二套房的定价存在较大差异，这主要取决于市场供求。

  陈蔚表示，“穗六条”提到要加快中低价位商品房的供应，控制高端商品房，增加住宅用地的供应，这些对首套房和刚需用房是有利的。“穗六条”的核心内容还是支持刚需，控制投资性购房。陈蔚认为，这也符合实际需求，以交行为例，目前该行房贷业务仍是以首套房和刚需为主，二套房用户在该行总体构成中比例非常低，只接近总量的5%。

  2

  限购实施时间以网签还是递件为界？

  广州市国土房管局表示将在几日内明确时间节点

  广州楼市调控新政“穗六条”中，关于非广州户籍者在广州购房的限制政策———“5年内在广州连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”———从前日公布时便开始实施。但至昨晚发稿时，相关部门尚未公布明确的确认节点。“以网签合同签订时间还是以递件时间为准？”至昨晚，广州多家中介、按揭公司不知该如何确认。

  亿诚按揭总经助理陈广雄表示，如果以递件时间为节点，就意味着已经网签、但尚未递件的客户会受到影响，无法完成房产交易。而合富置业越秀区某分店的中介黄先生表示，二手房交易的流程中，中介往往在网签和递件手续办理之间收取佣金。若以递件时间为节点，很可能出现已经缴纳佣金的客户突然没了购房资格无法交易，容易引起客户与中介之间的纠纷。

  多家中介、按揭公司表示，从昨天他们打听到的消息基本可确定中心六区、番禺等区将以网签时间为节点。也有消息传出，开发区可能会以递件时间为节点，但此消息昨日并未获得广州市国土房管局的确认。该局表示，明确的政策将在几日内公布。

  [专家观点]

  行政手段能控制房价吗？

  针对“穗六条”，华远地产董事长任志强昨日中午在微博评论道：“三中全会让市场决定价格，地方政府用文件影响价格？”

  知名财经评论家、财经专栏作家叶檀昨日接受南都记者采访时也表示，“穗六条”新政中许多措施仍属于行政调控手段的增强，对抑制房价不会有明显作用。

  叶檀分析，从最近几个一线城市的新调控政策来看，都是增加在大城市购房的难度。比如说限购加强、预售制度更严，都是典型的行政手段。二套房首付提高到7成，是运用货币政策调控，但对于市场影响有限。因为现在市场资金太多，实体经济没法投，大部分还是投入房地产。她认为，房贷加息，加上房产税，才是调控真正有效的措施。

  [新华视点]

  突击调控能否令楼市“退烧”？

  对于一线城市的调控“升级版”，不少业内人士表示，效果十分有限。央行上海总部调查统计部副主任顾铭德说，目前上海发放的购房贷款中，二套房贷不到20%。提高二套房首付只能影响一小部分人群。

  中国房地产学会副会长陈国强表示，进一步抑制需求，也许会抑制年底房价攀升，但毕竟只是权宜之计。

  “出于年度调控目标的考虑，一些城市不得已进行调控升级”。财经评论员马光远表示，临近年底，如果调控从严仅仅是为了给统计数字一个交代，那就是在“作秀”。“突击式”调控只会加剧供需矛盾。

  不少“刚需”购房者的观望情绪再度出现。业内担忧，年底收紧政策恐会造成需求的积压。从历次调控效果来看，观望持续一段时间后，市场很快会回暖。一味地“堵”已很难解决房地产市场的“顽疾”，对楼市的应对之策应有更长远的考量。

  “市场已到了亟须出台长效机制的时期。”中原地产市场研究部总监张大伟说。