学区房投资过时了吗？

  一段时间以来，多地楼市涨声不断，北京、上海地王频出，而其中上涨最疯狂的就属学区房了。日前，北京、上海部分学区房最高的报价已经飙升至10万元/平方米以上。天价的学区房为何能够持续地上涨？为了孩子上名校，到底还有多少孟母在不断地助推着房价？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员社科院金融研究所研究员尹中立、著名财经评论张鸿共同评论。

  学区房价暴涨，“地王”集中井喷，推高房价的手究竟有多少只？“地王大战”再现，“地价”与“房价”的倒挂，全国一、二线城市房价是否会因此被迅速推高？

  学区房现在有多贵？中关村地区是北京有名的学区房板块，中关村一小、二小和三小等重点小学集中在这里，距小学几百米的街上，有四、五家房地产中介公司的门店。记者在张贴的房产信息栏里看到，九成以上的房子单价在70000元/平方米以上，中介工作人员带记者到东南校区看二手房。马路对面是中关村一小，房子位于这栋楼最上面一个单元的十层，两居室，建筑面积69平方米，1984年建房。

  刘琛(房产中介经理)：这房子是咱们这儿比较典型的一个学区房两居室，这房子现在业主售价是560万。每平米单价是在8万到8万1之间，非学区房的价格，应该是在380万到400万左右，相差差不多在一百五、六十万。

  广州学区房也是一个字，涨。有媒体报道部分学区房甚至一夜暴涨50万元，记者来到广州市越秀区建设大马路某地产中介，这名中介表示他们见过涨得更狠的。

  广州市越秀区某地产中介工作人员：曾经我们也遇到过党校宿舍一套房涨了70万，它是分两次升(值)的。我记得当时约了客户去看，后来(价格)都升了，我都不好意思和客人去说，不好意思和他们说升了那么多。

  在深圳，名校学区房所在的福田百花片区，中介说，这里40多平方米的一室，成为这一片区里最为紧俏的户型。以上世纪90年代建的国城花园为例，虽然只有两栋楼，房屋结构较狭窄，客厅和主卧都朝北，因为带有深圳实验小学和深圳实验中学的学位，小户型单价已达到6万元/平方米，是同地段普通住宅价格的一倍。

  尹中立：学区房的暴涨源于教育资源和收入分配的不均等

  (《央视财经评论》特约评论员)

  我觉得四个字，日新月异。从我的感受来看，十年前，北京的学区房，比如说在中关村一带，那个时候大约就是在7000到1万左右，现在正好是涨了10倍，到了7万到了10万，十年10倍，用日新月异来概括可能都不足以反映学区房价格上涨的速度。

  我认为原因之一是教育资源的不均等化的配置，好的学校集中在那几个地方，其他学校的师资力量相对要差一些，就导致这种水涨船高的现象。第二个是收入分配也有问题，如果大家都没钱，支付能力有限，也不会涨。所以这个教育资源是不均等的，再加上收入本身是两极分化的，这就导致了少数有钱的人，把学区房炒得特别热。现在好多名校招生用两种办法：第一是划片，大部分孩子是通过划片，如果在这个片区，有这个指标，就可以上这个学校；第二就是，特别优秀的孩子通过竞争机制可以在全市范围之内进行选拔，这些孩子一般在各个学校的实验班、快班，但这个人数比较少，对孩子的要求很高。如果大多数孩子不属于这种牛孩，那就只能够选择这种学区房。

  其实很多我的一些同事和同学，自己买的房子可能位置都非常好，离公司或者上班的地方都很近，但是从来没住过。为什么？孩子上学的学校不在这个地方，所以父母实际上是跟着孩子上学，就不断地去孟母三迁。

  张鸿：学区房的价格日新月异反映好学校的稀缺性

  (《央视财经评论》评论员)

  面对学区房的日新月异，我是越来越觉得惭愧。我儿子前年在幼儿园大班的时候，有一些同学小伙伴纷纷地离开了幼儿园，然后几个班凑到一块儿，才能凑够小伙伴的数量。为什么呢？因为这些小伙伴都去了海淀的中关村等等名校聚集的地区，去占坑去了。之后再见到这些家长的时候，发现特别有钱的，就在那些地方买了房，要不然就去这些地方租房了，过着这种生活品质下降的生活。因为学区房的房租特别贵，比如他是本来住200平的，现在只能住60多平的学区房。为什么我会觉得惭愧？因为我一没这个钱，二没别的办法，其实平时也不觉得自己特别穷，但是面对这种日新月异的房价，还是觉得自己口袋里的钱不够。

  其实不均等的意思，就是好学校的稀缺。好学校的稀缺一定会通过某个地方表现出来。比如一种是按成绩来，就是原来小学升初中时的考试。一种就是现在不需考试了，那谁钱多谁来，就是交择校费，但现在也不需交择校费了。那暗地里就是什么？比如说大家谁有关系，或者是谁能买得起这附近的房子。因为它划了一个圈，在这个圈外就不能在这学校里上学，圈内就在这个学校里上学。所以即使是一墙之隔，它其实在价格上、在资源上也是天壤之别。

  我今天看中国周刊才知道，有牛蛙这么一个词，还有一个专业的词叫条子。就是你那条子如果不过硬的话，那可能就很难了。然后牛蛙，就是你家小孩特别牛，奥数第一，单科第一，那所有的学校都会抢你，就不用买或租学区房，但这种孩子太少了。

  李文杰：北京部分学区房每年的价格涨幅在10%到20%

  (中远集团首席运营官 《央视财经评论》特约评论员)

  最近几年(北京)学区房持续地呈现量价齐升。这个价格比如以万柳区域的蜂鸟家园的价格监测来看，它的每年的价格涨幅都在10%到20%，远高于整个北京市的2%到3%的平均涨幅。那么出现这种情况，实际上在北京的多个学区房区域在海淀，在东城、西城这种情况也是普遍存在的。学区房的主要购买对象，从小学来看，一方面就是渴望就近，购买学区房的第二个目的是认为学区房未来一定持续看涨，或多或少有些投资的概念，就是他们未来在出售的时候，确实学区房的价格涨幅是远高于其他区域的。

  尹中立：学区房的投资收益率远高于其他的投资品

  (《央视财经评论》特约评论员)

  在过去的10年当中，你无论是买黄金，你大概到目前为止是赚了3倍多，最高的时候赚了5倍，现在已经回头了一些。你买股票，是原地打转，弄得不好可能还是赔钱。还有一些其他的投资品种，应该说它的收益率都不及买房子，尤其是买北京的学区房，这动不动是10倍的收益率，这是在全球任何一个投资市场，都不曾出现的这样一个收益率。

  话说回来，正是因为它过去的10年，它的收益率超过了，远远超过了所有的这个投资品种，它就会埋下风险的隐患。学区房暴涨有两个前提。第一个是货币的环境非常宽松，过去的货币环境宽松是因为美国人从2001年开始开闸放水，把货币政策一放再放，所以导致大量资金向新兴市场，尤其向中国市场流动，所以这是中国房价暴涨，尤其是学区房暴涨的一个国际环境。但是这种环境面临一个大的拐点，可能就是在明年中期，美国的货币政策一定会变向。中国过去十几年持续上涨的楼价，就会出现一个大的拐点。

  另外，就是教育资源的非均等化的配置，中国政府已经意识到这个问题的严重性，也一直在强调教育的改革，要提倡教育资源的均等化配置。如果未来的制度改革会进一步推进，那么学区房存在的前提条件实际上就要打个问号。所以曾经的无风险的，最高收益率的这个市场，它可能在未来就是一个高风险的市场。

  张鸿：短期内 学区房的价格不会有下行趋势

  (《央视财经评论》评论员)

  学区房其实是两件事：学区是教育的事儿，房是一件事。这两个其实都是投资，教育也是投资。如果我们单纯地说房地产市场，其实今年上半年楼市又涨得很猛。今天很多人说，今天是长三角的地王日。开发商在这么多年来不停地挣钱，所以他接下来投资的欲望也很强的，因为上半年的销量又那么大，而且2013年国土部公布的商品房的供地面积，其实比去年减少了10%。所以昨天北京诞生了一个单价地王，上海今天诞生了一个总价的地王，然后今天也是杭州、苏州、长三角地王日。

  大家其实都是根据过去投资的经验来决定今天的投资，那买房的人其实也是这样，那买学区房的人更是这样。还有一部分就是，即使这个房子到五年以后或者十年以后，孩子毕业了，我平价卖出去，我都觉得是值的。为什么呢？因为我的投资还有一块儿，叫教育投资，我投给了孩子。所以我不认为短期内，学区房的价格会下来。