住建部政策研究中心原副主任王珏林接受本报专访，谈“新国五条”下的房地产市场

房地产调控政策从未提出要把房价调下去

房地产始终是个炙手可热的话题。国土资源部28日发布的中国土地市场指数(CLI)显示，在经济下行压力明显情况下，地产景气指数进入红灯状态，“地王”与“空城”并存。

另一个不争的事实是，目前我国楼市的“两极分化”现象愈发明显。北上广深等一线城市房价上涨趋势明显，而颚尔多斯、营口、常州等三四线城市频频爆出“空城”消息。房地产行业发展将何去何从？

就此问题，住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林接受了南方日报记者的专访。

●文/图：南方日报记者 龙金光 实习生 邹小玲 发自北京

“新国五条”已经慢慢起到作用了？

南方日报：房地产“新国五条”出台及各地细则落地后，房价上涨势头暂未出现明显放缓。6月份一手房和二手房价格环比上涨的城市分别为63个和55个，同比上涨的城市分别为69个和68个。您如何看待“新国五条”？

王珏林：国务院在今年2月出台新国五条的背景，主要是针对两个方面：一个是从去年10月份以来房地产市场发生的急剧变化，特别是二手房，有些城市已经出现了过热的苗头，房价涨幅过大；此外，面临全国两会，更主动地提出一些办法来，为两会以后房地产调控的方向定了基调。

对“新国五条”，大家关注较多的是两个方面问题：二手房按个税增加到20%，以及对新房提高首付和利率。因为执行的时间差，它带来了市场急剧的反应，就是集中交易。但从4月份以后，整个市场平静了下来。尽管新房价格还在上涨，但幅度比较小，另外交易量下降比较快。

南方日报：这是否可以理解，过去十几年，二手房繁荣对土地财政贡献轻微，征收20%利得税意味着从此将二手房纳入土地财政？

王珏林：“新国五条”措施的出台，尽管在限购方面还是延续了以前的一些调控方式，但开始强调交易环节税收和增加供给，已经显示出调控措施正慢慢步入正轨，体现了“房屋是用来住的，不是用来投资和投机的”。

对二套房贷收紧以及实施限购政策，不论是刚性需求还是投机性需求，会受到明显抑制，将起到抑制房价的过快上涨的作用。也就是说，政策的目标还是为了解决供求关系，稳定市场。

南方日报：你认为“新国五条”已经慢慢起到作用了？

王珏林：肯定起到作用了，要不市场能稳定下来吗？虽然有迹象显示一手房市场还在涨，但上涨的幅度放缓了。你要知道，房地产价格什么时候降过呢？

房地产调控从未提出要降房价

南方日报：自2003年以来，国家不断出台房地产调控政策，但始终没有撼动房价，您怎么看这个问题？

王珏林：大家对政策的执行和政策的目标理解不准确，中国从来没有提出来把房价调下去，一直提房地产市场稳定、房价保持稳定增长，还有“增长”两字呢。

房地产调控政策一是旨在解决市场过热，一是把涨幅缩小。什么东西涨得快都会引发社会的矛盾，因为收入是缓慢增长的。另外要知道，房价问题是与房地产发展有关系，房地产发展是与整个经济发展有关系。发展就是向前走，要不就是后退。但是我们国家处于经济上升周期，房地产业领跑，这是必然的。

南方日报：但我看到的是，房价上涨幅度远大于经济增长幅度。

王珏林：这确实是房地产市场出现的不合理问题，所以这几年都是在严格控制房价，保持和经济增长同步水平。因为大幅度上涨，就脱离了我们消费的实际能力。

南方日报：我国将实施不动产统一登记，明年6月底前将出条例。具体要解决哪些问题？还会配套出台哪些政策？

王珏林：不动产登记制度这是必备的，参与登记的不仅仅是房产，还包括土地等。它的难点在两方面：一是不动产登记由谁来执行登记，申报制度怎么保证？二是如何建立约束制度？可见它还需要一系列配套的制度才能完善。

南方日报：小产权房备受关注，为什么不能解决它的权属登记问题呢？

王珏林：小产权房源于国家提出新农村建设，目前存在有它的不合理性。譬如我们还没有建立一个统一的土地市场，土地分为国有土地和集体土地，集体土地所有权应该是农民的，但我们发展这么多小产权，农民的分配制度没有做好，特别是在土地上，包括确权、分配、调整利益上，没有先期做这方面的研究和政策安排。若鼓励发展小产权房，导致农民失去了土地，农民的发展问题或者是保障问题没有落实的话，将会引发社会矛盾。

解决房地产问题同样需要顶层设计

南方日报：从中长期来看，在经济手段足够有力平稳房价之前，亟需完备的房地产长期制度。具体要求完成哪些制度建设？

王珏林：的确，过去出台了一系列的调控政策，不能说政策没有解决问题，但确实效果不明显，或者说是一种短期的、或者局部的政策，缺乏一个稳定性和连续性长期制度建设。

这里面还有一个政策执行难的问题。譬如说，“新国五条”，从各地的政策执行表现来看，都很含糊，原因就是房地产是个多方利益的交织体：政府离不开土地财政；银行需要放款产生利润；税收不能少了房地产业；投资者、消费者也需要它来产生钱，各方利益交织在一起，所以割哪一块的肉都疼，所以它执行起来都有点保留性质的。

所以，要想解决房地产问题，它需要顶层设计，只有顶层设计才能把它分成若干个课题，比如说，对土地财政问题找出原因，用什么办法解决；市场管理问题，通过哪一个办法解决，等等。

南方日报：最迫切需要解决的问题是哪些？

王珏林：两个问题是我觉得需要解决的：一方面就是市场保持稳定健康发展；另一方面要解决好住房分配问题，让改善住房靠市场、基本住房靠市长。这里面，住房的基本保障可以通过各种形式体现，比如补贴形式、租赁形式，每个城市根据自己的条件来设计。

南方日报：房产税的初衷是什么？为降低房价还是为了解决地方政府财政收入不足的问题？

王珏林：在我看来，房产税是法治管理房地产市场的一个手段，它是目的应该要清楚，不是为了增加地方财政。它应当是税费的合理调整和整合，也不能增加更多家庭的负担。我个人认为，如果你增加个人和家庭的负担的话，那就是为收钱而收钱。

南方日报：你怎么看房产税试点扩大范围？

王珏林：这个必须要扩大，因为一步到位做不到。房产税目前还是浅试水，上海是“增量”模式，重庆是“存量”模式。根据我的测算，无论是存量模式还是增量模式，房产税带来的财政收入短期内均无法抗衡土地出让收入。但房产税的征收能增加房屋的持有成本，释放空置房屋。能抑制投资性需求，减轻需求压力，产生房价下降预期。