交房纠纷，对于买卖双方来说，都不是一件轻松的事。有没有一些办法，可以彻底杜绝交房纠纷的发生？通过对近期多起交房纠纷的追踪调查，我们发现，如果在买房时头脑清醒一点，交房时也不会演变成纠纷。为了让更多的购房者做到明白收房，我们特别梳理了6个收房常识，希望能将一些交房纠纷消灭在萌芽状态。

　　→ 销售人员口头承诺与事实不合怎么办?

　　“卖房时说的是花园，交房变成了露天停车位”；“卖房时说外立面是石材，交房时变成了涂料”……销售人员口头承诺与事实不符，这是交房纠纷中购房者提及率最高的问题之一，也是维权时最难解决的难点。究其原因有二：一是取证难；二是合同与附加合同上白纸黑字已将双方的责任与义务写得清清楚楚。

　　“有些销售人员的口头介绍和承诺，就连开发商都不知道。”有房地产业内人士透露，销售人员是一个流动性很强的群体，很多项目的销售人员并不是开发商直接聘用的，而是代理公司的，他们往往是卖一套房子提一次成，一个销售周期过了，可能连这家代理公司都被换掉了，因此常有“失实承诺”的情形出现。建议购房者在买房时以合同和项目总平图为主，不要轻信销售人员的口头承诺。

　　→ 销售人员可代办贷款或社保证明吗?

　　“交1500元钱，我们可以找人为你代办社保证明和纳税证明。”由于政策的限制，部分外地购房者想在成都买房变得比从前更加复杂，而一些销售人员为了业绩和从中牟利，向外地购房者宣传可以私下为其代办这些证明。

　　“主要集中在办理银行贷款和社保证明两个方面。”业内人士介绍，由于银行房贷的收紧，对客户的审核也变得严苛起来，“一些销售人员就向购房者兜售信息，找一个代办即可搞定银行需要的资金证明、存款明细等等。”对此，业内人士提醒，无论是帮外地购房者代办社保和纳税证明，还是帮客户伪造资金证明、存款明细，都是违法行为。“如果听信了可以代办假证明而买房，最后这些证明手续又没有拿到，购房者前期交纳的定金是不予退还的。”

　　→ 面积误差导致契税问题怎么解决？

　　陈先生3月中旬在城南某楼盘购买了一套准现房。近日，陈先生收到了开发商的收房通知书，却陷入了郁闷之中。原来当初选房时，他特意选择了面积最小的142平方米三居室，单价8000元/平方米，总价114万元左右。“根据成都目前的规定，144平方米以下的首套房契税只要1.5%。”陈先生说，“谁知道，现在收房通知上说实测面积为144.5平方米，多了2.5平方米。这样我不但要补交20000元房款，还要按照3%的标准交契税，又多了17000元。”

　　根据建设部《商品房销售管理办法》规定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。如果实际房屋面积误差比超过3%，买受人有权解除合同；如果买受人愿意继续履行合同，应按以下方式处理：误差比在3%以内部分的房款应由出卖人返还给买受人，而超过3%部分的房款应由出卖人双倍返还。误差比应按以下方式计算：（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。

　　→ 精装房有交房标准吗？

　　近日，武侯区居民周女士来电反映，她在高新区购买了一套精装房，交房时发现采用的家具、洗浴、建材与购房时的承诺相差巨大，如淋浴龙头，开发商最终使用的是国内产品，而当初说的是德国知名品牌。“但装修细则没写进合同，找开发商讨说法也没依据。”成都市建委相关负责人说：“关于精装房，目前国家还没有一个具体标准，装什么风格、选什么材料，全由开发商来定。”他提醒购房者，在购买精装房前应该对开发商的实力进行考察，有实力的开发商更让人放心。另外，装修细则一定要写入购房合同，将精装房的装修标准、材料等级和品牌、环保级别、保修期、赔偿责任认定以及换房、退房等，详细写入购房合同中，出现分歧时才有索赔依据。

　　→ 消防等设施不完善咋办？

　　肖先生在城西某楼盘订购了一套90平方米商品房，合同规定2012年5月30日交房。“收房当天，我要开发商出示‘两书一表’（《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》和《竣工验收备案表》），他们没能出示。”肖先生说，“其他已收房业主也没见过《竣工验收备案表》和消防验收合格证。现在已经过了交房日期40天，合同规定逾期30天没有交房，有权解除合同。”为此，小区30多名业主要求退房。成都市消防支队相关负责人表示，开发商在楼盘交付使用时都必须提供消防合格证，因为消防合格了才能得到楼盘房产证。相关法律人士也表示，没有达到合同约定及法律规定的交房标准，业主可拒绝收房，按规定与开发商解除合同。

　　→ 先交钱还是先验房？

　　徐女士是新都区某楼盘准业主，2010年签订购房合同，并支付了全部房款。今年6月收房当天，她想先验房，售楼处一位经理却告诉她：验房可以，必须先交钱签字收房。“必须先到物业处交了钱，办了入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，才能进去验收房屋，如果房屋质量有问题只能找物业慢慢维修了？”徐女士很气愤。

　　业内人士支招，“先收后验”属于典型的霸王条款。已支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，业主有权先验收房屋；发现质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。如果业主在交房时不查验，一旦领取住宅钥匙便视为收房，就算再验房发现问题，开发商只需承担房屋质量包修责任，而不会构成逾期交付的违约责任。