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三四线城市成为开发商新的聚宝盆

在限购限贷的调控政策重压下,一线城市的楼市成为重灾区。与此同时,二线城市、甚至三四线城市,却因为受调控影响比较小、地价便宜、楼市平稳等原因,日益成为开发商的重点布局对象。战略外拓,成为楼市又一热门词汇。

  外地土地推介会受宠

  近日,在杭州的歌德大酒店,举办了一场“江苏海安2012精品土地(杭州)土地推介会”。在此次推介会上,海安县政府领导及有关部门负责人携带约30宗优质潜力地产来杭推介,总面积达2500余亩。

  值得一提的是,在2012年杭州的土地市场哀鸿遍野的大背景下,这个知名度并不算很高的外省县城的土地推介会,却吸引了50多家开发商参加,这些开发商有杭州的、金华的,还有苏州和上海的。在主办方介绍完该县的投资环境之后,众开发商相当踊跃地发起了提问,有开发商仔细询问当地的商圈格局,有人对保障房建设很有兴趣,有人想要去建造老年公寓,而入驻该地能够得到什么样的优惠政策,也受到很多人的关注。

  很明显,开发商对这样的三四线城市,投资热情非常高。而主办方中国地产投资网的相关负责人也透露,这周,已经有近10家开发商,表示要组团去实地探访市场。

  开发商纷纷调整战略

  事实上,这次土地推介会,仅仅是众多开发商转战三四线城市的一个缩影。从全国范围内来看,一些品牌公司战略重点向三四线城市转移的迹象已经非常明显。比如华润置地去年斥巨资进驻淄博、威海、日照等三四线城市,招商地产四次出手拿地均选择佛山、武汉和镇江等二三线城市。

  统计资料也显示,万科、恒大、富力等国内房地产标杆企业2011年的销售业绩主要来源于二三线城市。比如,在杭州主战场遭遇销售滑铁卢的绿城集团,在一些三四线城市却销售良好。就在最近,绿城旗下的台州海棠花苑和嵊州玉兰花园分别开盘,销售成绩均十分亮眼。台州海棠花苑首次推出152套高层公寓与43套法式合院,其中高层公寓三天内销售率为71%;嵊州玉兰花园推出406套高层住宅,三日销售345套,销售率达85%。

  记者在采访过程中了解到,开发商参与三四线城市开发,主要通过几种方式。一是直接参与当地一级土地开发。比如绿城在舟山作为一级开发商操刀建设6600亩的长峙岛项目,中国房地产开发集团与新昌县人民政府签订战略合作协议,参与当地的旧城改造、旅游综合开发、新农村建设、生态文明建设、地域特色文化的传承和保护、土地一级整理等项目,而郡原地产在很早以前,就参与了长沙和成都的大规模一级土地开发。当然,也有公司选择直接以品牌输出或者与当地公司合作的方式,以降低风险。品牌开发商,大多会采取这样的方式。

  而对于中小开发商来说,则大多采取直接到当地拿地开发的方式。因为在杭州拿地成本比较高,动辄就要10多亿元,而一些三四线城市的土地总价还比较低,可能一两个亿就能拿地,还能成为当地政府的座上宾,当然愿意入驻。这些公司参与建设项目包罗万象,比如保障房,比如拆迁安置房,比如综合体项目等等。而目前杭州开发商喜欢入驻的城市,主要集中在安徽、江苏、浙江等长三角区域。

  关注城市知名度

  对于开发商频频转战去三四线城市开发,中国地产投资网的有关负责人表示,这是因为跟一二线城市深受限购限贷政策不同,三四线城市受影响不大,并且政策滞后性也比较强,当一线城市销售遭遇滑铁卢时,很多县市的成交还很稳定,且价格还在稳步上扬中。它们的城市化进程刚刚开始,发展空间也更大,供需关系也更为稳定。

  不过这位负责人表示,三四线城市也并不是看上去那么美,开发商入驻之前,还是要进行甄别。她说,她认为最重要的是要看这个城市的知名度,不一定要在房地产领域很知名,至少要有某个特产,提到这个城市,人们会马上想到某个有特色的东西。另外,要看当地的政府,是否在推广这个城市上有所作为。如果当地政府对房地产开发不支持,连后续通水通电都有问题,一个项目拖上个很多年,对于开发商来说就得不偿失了。

  杭州一家开发商计划去桐庐拿地,希望在当地拿下1000亩左右的土地,做一个休闲旅游为主题的综合体项目。这位负责人表示,之所以会到桐庐去拿地,也主要是因为公司高层跟桐庐当地的政府关系比较好,能够争取到更多的支持力度。

  “其实现在很多三四线城市的拆迁都还没有做好,只有引进资本,这些城市的旧城改造才能推进,所以当地政府对于外来资本肯定是欢迎的,这也是开发商圈地的很好时机。但是万一你不了解当地的具体情况,比如收入水平、消费水平、楼市容量等等而盲目入驻,风险就会很大。”他说。

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