新浪房产（编辑 肖芸）开春以来，福州二手房“动静”较大，市场开始止跌反弹，出现几周连涨局面，单周成交也创自去年来新高。其中，成交量环比增加30%，客流量也翻了一番。

有专家预言，如果今年新房价格继续下跌，或是再出调控新政，二手房市场将一反去年的冷清态势，迎春复苏。

    二月销量“龙抬头” 九成为刚性购房需求

由于2011年刚性购房需求的压抑，福州二手房价格一路下滑，截至一月份，已经连续11个月呈跌势。其中，新区价格下滑20%~25%，老区价格下滑10%~15%。

而一月份假期较多的影响，交易几乎进入停滞状态。再加上春节过后，信贷政策开始向首次购房人群倾斜，种种利好政策向刚性购房需求招手示意，使得2011年观望了一年的购买力得以集中释放。

与前几个月相比，2月份成交量有小幅回升，回升幅度约30%。

福州家天下房产总经理林斌兵给出的数据显示，去年福州五区9~12月每个月平均签约量在1100~1200套之间，而今年2月份，签约量大约为2000套，有些门店的签约量甚至增加了50%~60%。预计，接下来的3、4月份都将是二手房市场的“小阳春”。

而购房主力军目前还是刚需。骊特房产总经理郭华称，2月份，刚需约占据成交量的九成，而豪宅、置换性成交量比较少，仅占一成左右。

据业内人士分析，年后新房的房价即便有所下滑，跟大部分购房者的收入相比，仍然高得离谱，再加上近年来“以二手房作为婚房”的观念已经逐步被人们接受，越来越多的刚需群体更倾向于选择二手房作为婚房。

不仅如此，这些适婚购房者在选购婚房时，还会将子女教育一并考虑进去，而福州的重点学校都在市中心，也为二手房加了一个筹码。

除了婚房这种刚性需求，方兴未艾的学区房交易也是二手房市场回暖的重要推手。周福良表示，尤其是在市中心板块，划片重点学校的房源依旧是热点。

    新区开始吃香百万以内中小户型最受青睐

“从目前二手房市场的情况来看，成交主要集中在一些性价比较高的房源上，而这部分房源大多数从去年第四季度就开始降价。”朝阳房产业务运营中心总监周福良称。

郭华也指出，热卖的房源不分地段，最重要的因素还是价格。近几个月来，新区的二手房降价力度远远超过了市中心，开始跃升为今年二手房销售最热门的地段，如金山、五四北、东区。

另外，就各大中介公司提供的资料来看，2月份二手房成交量回涨态势明显，且多集中在中小户型。

来自朝阳房产的数据显示，面积50~120m2二房和三房最受欢迎，占2月份成交量的53%；同时，价格的下滑还引发了120m2以上的三房、四房大户型的成交热潮，成交量占比达到了39%。

成交的房源中，以次新房为主，房价大都降了20%左右。其中，以70~120万的房源最为热销，几乎占据了2月份成交量的半壁江山；而一些价格仍高居不下，或是总价偏高的房源，咨询的人还是较少。

不同于年前以一次性付清居多，随着首套房贷款利率的回调，2月份二手房成交以贷款结算的高达2/3，公积金贷款和商业按揭分别占比23%和42%；选择一次性结算的购房者开始减少，仅占了35%。

   今年或价跌量涨未来将和新房打成平手

但在限购、限贷等楼市调控主基调不变的情况下，谈市场回暖还为时尚早。而且，目前成交量回升的同时，房价依旧保持稳中有降的趋势。周福良据此分析，今年二手房房价上涨概率不大，倘若新房价格下降或再出调控新政，就不排除二手房有进一步下滑的可能。

而从长远来看，二手房市场却是一片看好。

以往，福州一直都是新房主导市场。截止去年，二手房市场的成交量已经慢慢追上，并基本与新房持平。

“每年都会有从一手楼转换而来的存量房，今后，二手房将是改善人民群众居住条件的主要产品。”麦田房产总经理助理刘勇预估。

周福良也持同样观点。他说，土地资源毕竟有限，未来随着可建设用地的减少，福州新房项目会不断减少。但是，所有的新房最终都会转为二手房，二手房成交所占比重将越来越高。

以北京、上海等大城市为例，新房和二手房成交量比一般为4:6，甚至是3:7。“随着土地的不断开发，土地资源逐渐稀缺，未来福州二手房成交量在房地产市场的占比将呈递增趋势。”郭华如是说。