一、中介公司的产生

中介公司的产生是代表着当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋势好会与房地产中介有关呢？

因为当经济发展好投资生意就有可观回报，工人收入提高、人民生活富裕，自然会在衣、食、住、行方面追求更好，特别中国人的传统思想觉得住房非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量大的时候中介公司的出现是起着促进市场发展的作用。

要买楼房的人可以选择开发商的楼房，但是为什么还要选择二手房呢？

因为开发商大多数房屋，往往要等上一段时间才能交房，加上开发商价格比较高且房屋的配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转向买二手房，这时中介公司就能发挥重要作用。

二、经纪人的角色

请问阁下是否想过经纪人起什么角色呢？你认为经纪人是卖房给客人还是帮客人买房子呢？

其实经纪人是一个比较特别的职业，我们同其他行业的业务员有很大的不同。一般行业的业务员只要将公司根据市场定好价格的产品推销出去便可完成任务，这种模式也叫单向推销。

而我们的角色名副其实是中间人。我们无自己的产品，无自己的定价。我们所做的全是受人委托的，完成任务后收取佣金。我们推销的是服务，是承诺，是关系，是说服力更是对方给予李的信任。

三、经纪人每日工作习惯，纪律和态度

经纪人每日应有工作的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度来处理，对每件事都要认真处理。更不可以用眼前的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日才可能有收成，所以每天都是默默耕耘。经纪人的工作主要分三大类，就是预备、执行、才有收成。

预备：古人有话“工欲善其事，必先利其器”所以预备工作是非常重要的，如果预备工作做得不好，就算你有再大的能力问题还是会出现的。预备工作包括不停找新盘，及时更新业主动态及楼价。

锄价（制造一些比市场价低的楼盘）

受业主委托的物业空置，要积极争取钥匙。

1、为什么要不停找新盘呢？

现今市场竞争非常激烈，中介公司在同区可能已有多间分店，如果我们无足够的盘源提供给客人选择，无论你口才多好，客人最终会去其他资源更丰富的公司买房。试想想，如果是你要买日用品，在你前面有一间只有小量货品选择的商店和一间是货品齐全的家乐福，你会选择哪间呢？

2、为什么要及时更新业主动态及楼价？

更新的主要目的是为了更加了解市场资讯动向，凭借电话或面谈方式与业主建立良好关系，了解业主卖楼的心态和意向，售价是否改变或说服业主减价等。在更新过程中得知该物业是否已售或已租，如已售或已租，询问业主已售或已租的价格及通过哪间中介公司成交，从而了解市场最新的价格和同行的动态。在更新的过程中还可了解到业主委托放盘是真的想出售或出租还是只想试试的心态。在更新过程中越早了解到信息，就能越早做出相应对策。

请你记住：如果你每天都用心与业主沟通，令业主留下良好的印象。当你有客户要谈价钱或条件，一定会比其他对手容易得多。

3、锄价，制造荀盘（深圳人常称的"荀盘",即售价低于一般市场价、性价比特别优越的二手楼,这是二手楼投资客的重点投资对象。）...

锄价是利用更新时与业主预先谈价钱，用较低价钱与较差的条件与业主协商，得知该业主是否急让。当制造出一个荀盘后，就代表你的这宗交易有50%成功率，这又是为什么呢？

因为市场上经纪人 很多，你要比人优胜，首先你的货品要比别人的优胜，如果你没有荀盘介绍给客户，你就不会有客，就算是有，也不会选择你。

4、当你预先制造出荀盘，就可以缩短你们协商的时间，加快成交速度，减低中途的麻烦及难度，令你的风险减到最低。就算有对手同你竞争同一客户，你也能胜券在握。但是请各位业务员要明白制造一个荀盘并不容易，不可能一两句能制造的，是要持之以恒，不停用洗脑地方法同业主交谈，就好象一副黑色的墙你要把他变白，不可能刷一两次就能完全变白，你可能需要刷五次或更多次才能完全变白色。

成功经纪人的日常工作

1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）

2、打开电脑，查看前一天新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要的楼盘。

3、打开电脑，随时查阅公司"新闻公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态和规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。

4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).

5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了如指掌.

6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.

7、洗盘过程中,了解业主是否有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。

8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）

9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。

13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增

14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期续约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否考虑多买一个单位作投资（收租）

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）

18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时候更有内容，塑造"专家"形像。

20、谈判过程中，遇上挫折，是再平常不过的事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。

21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）

22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入薪。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指日可待！

失败业务员的日常工作

1、常迟到，开小差。

2、望天打卦，无所事事。

3、一周看房次数不过三次。

4、洗盘工序得过且过，毫无内容。

5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。

6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动

7、阳奉阴违、只做表面功夫。

8、上班等下班，做业务的心态不够强。

9、与分行同事谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。

10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。

11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。

12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。

13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。

14、不会自我检讨做业务的能力。

15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。

16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善

17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。

18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。

19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）

20、对买卖手续流程不充分了解。